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新房策啟動換樓鏈 「先賣後買」成交增

《施政報告》撻着換樓鏈,多區換樓客較按揭放寬前增加一至兩成,當中「先賣後買」佔八成。不過換樓買家目前未見心急追價,相反有本身叫價過千萬元的業主甚至劈價百萬,以可造八成按揭吸引買家。

多區代理均表示,按揭成數放寬後,除了上車客搶入市外,換樓客亦比之前增加。世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,北角屋苑主打2至3房單位,現時區內買家之中,近七成屬換樓客,換樓買家亦較《施政報告》前增加一至兩成。區內換樓,通常為2房轉3房,不過由於區內屋苑3房一般叫價過千萬元,未能敘造八成按揭,因此買家反而會留意單幢舊樓,選擇實用600呎或以上、銀碼約$800至$1,000萬單位;亦有單幢樓開放式或1房換屋苑個案,換樓買家一般會揀選入場門檻較低的健威、百福及富雅花園等2房戶型。

蔡嘉駿續指,受惠於新按保「首置」要求,目前區內換樓客以「先賣後買」者佔七成最多。而由於市場氣氛仍然波動,換樓亦牽涉大額資金,故換樓買家一般遇到合心水「筍盤」才會出擊,並不心急入市。至於早前叫價緊緊過千萬元的放盤,亦已調整價錢至剛剛千萬以下,以迎合新按揭制度,吸引買家。

例如675呎3房連套房的樂嘉中心1座低層A室,原業主於9月份叫價$1,088萬放盤,《施政報告》後一直未敢加價,最終劈價$93萬或8.5%,於本月以$995萬獲同區換樓客承接,呎價$14,741。另外596呎改則2房的康華大廈高層A室,原業主於10月初開價$1,038萬後一直無上調叫價,最終於本月初以$938萬轉手予區內換樓客,劈價幅度達「一球」或9.6%,呎價$15,738。

據悉,買家本住北角屋苑約400呎2房單位,他以「先買後賣」方式入市,舊單位現時正叫價約$800萬放售。值得一提,新樓按制度下,無論業主是否「首置」,$900萬至$1,000萬物業最多只能敘造八成按揭;因此若買家打算在此銀碼內換樓,「先買後賣」無阻買家敘造高成數按揭之餘,兼可節省一次租樓及搬屋的費用,業主亦可於逆市中待價觀望。

放寬按保後 元朗上車盤交投活躍

荃灣換樓客亦見與日俱增,美聯物業業務董事鍾家豪指,現時區內換樓客較放寬按揭前多兩至三成,佔買家總數約四成半,有人由荃灣中心1房換愉景新城2房、亦有由愉景新城2房換同屋苑3房等,不過預算均集中於千萬元以下,例如愉景新城、爵悅庭、樂悠居及環宇海灣等。為符合九成樓按「首置」要求,近八成換樓客採「先賣後買」策略;不過換樓客並不心急,雖有零議價成交,但就未見追價個案。例如有外區客於10月中賣出原本自住的約350呎2房細單位後,即於上月底以$938萬購入648呎愉景新城5座高層F室,呎價$14,475。

中原地產副區域營業經理王勤學表示,元朗作為上車區,放寬按揭後九成成交均為上車客,即使有換樓客睇中區內單位面積大想入市,亦多選擇$800萬以下物業,務求滿足最多九成樓按的「首置」要求,以致「先賣後買」佔區內換樓客達八成。

大單位睇樓量雖然較《施政報告》前增加兩成左右,惟元朗於10月16日至11月5日已錄至少100宗成交,當中造價逾$800萬的只有15宗,而逾千萬的更得2宗,佔比分別只有一成半及2%。








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