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珠海西部大開發 斗門鯉躍龍門 目標百萬人口規模 住宅需求勢殷切

隨着港珠澳大橋去年10月開通,珠海成為僅有與港澳連接的珠三角西部城市,經濟前景備受看好。提起珠海,以貼近澳門的香洲最廣為人知,其次是橫琴自貿區,兩者樓價亦冠絕全市;至於西區的斗門,除了御溫泉度假村,向來較少受人注意,但在政府銳意推出城市西進下,斗門已靜靜起革命,二手樓價3年來升值逾50%,跑贏香洲以至全市。

珠海市共有3個市轄區:香洲區、斗門區及金灣區,由於地形較分散,主城區香洲及橫琴南北相接,緊靠澳門;統稱西區的斗門和金灣因被中山坦洲鎮和三鄉鎮以及磨刀門水道隔開,又因交通欠善,當香洲及橫琴樓市發展得如火如荼時,斗門和金灣卻波瀾不興。隨着香洲發展漸見飽和,政府為拓展城市空間,銳意改造西區,加強交通基建及推動產業多元化,斗門樓市因而漸受注視,住宅交投大增,樓價扶搖直上。

生產總值持續八年增長

斗門區位於珠海市西部,東連中山市,北倚江門市,全區面積674.8平方公里,佔珠海市1736.46平方公里近四成面積,轄下井岸鎮、白蕉鎮、斗門鎮、乾務鎮及蓮洲鎮和白藤街道(區),總人口逾35萬。

截至2018年,斗門的生產總值已遞增8年,2016年突破310億元人民幣(約362.5億港元),連續3年保持強勁升勢,去年更達388.39億元人民幣(約454.2億港元),按年增長8%;固定資產投資220.96億元人民幣(約258.4億港元),上升23.5%。

綜合評析全國968個地級市市轄區發展情況編製的《2018年中國百強區發展白皮書》,斗門位列第22名。此外,斗門鎮、白蕉鎮、乾務鎮都入選2018年全國綜合實力千強鎮。

斗門於2016年通過《珠海市斗門區戰略性總體規劃(2015至2030)》,以九大片區發展,期望2030年人口增加到100萬至110萬的規模,是珠海新增人口的主城區。

區內現有富山工業園、新青科技工業園和珠海國家農業科技園三大園區,初步形成電子訊息、家用電器及船舶和海洋工程裝備製造等產業集群。漢勝科技、方正科技及格力電器均為產業園的龍頭。

政府為加快打造斗門成為珠江西岸先進裝備製造業示範基地、粵港澳休閒旅遊目的地及濱江田園生態新城,繼續以「二次創業」為目標,積極開發智能製造產業園,如加快農業電商孵化園建設,引進科技型電商企業乃至優化現代物流體系。

西區交投量媲美香洲

政府以發展公共交通為先導,是貫穿於斗門未來城市布局的關鍵,並務求打通珠海市東西兩區。其中,斗門有興建中的香海大橋,鄰區金灣有洪鶴大橋及金海大橋,尚有研究廣珠城軌進入斗門等。旅遊設施方面,着力加快黃楊河濕地公園建設,而興建中的斗門景觀塔,高93米,建成後將是珠海第一高景觀塔,項目由英國建築事務所RMJM操刀設計,立面由1400塊穿孔鋁板幕牆組成,鱗片狀的外形酷似躍出水面的大魚,因而又名魚躍塔。

合富研究院(珠海)統計珠海市住房和城鄉規劃建設局相關數據顯示,去年珠海整體物業網簽(房地產管理部門為規範發展商賣樓銷售行為,交易雙方簽訂合同後,須到房地產相關部門進行備案,並公布在網上)有38491宗,較2017年的29470宗上升31%;涉及254.37萬方米(約2738萬方呎),按年增57.3%,但比起2016年605.1萬方米(約6513.3萬方呎)的成交量仍相去甚遠。西區的物業交投撐起珠海半邊天,斗門及金灣合共佔124.51萬方米(約1340.2萬方呎)或49%;包括橫琴在內的香洲銷量為129.86萬方米(約1397.8萬方呎),則佔51%。

新樓平主城區58%

珠海單以住宅網簽計,去年合共18278宗,按年增加65%;面積約190.79萬方米(約2053.7萬方呎),按年大升69%,從幅度看表現強勁,但回看2016年多達558.18萬方米(約6008.2萬方呎)的成交量,目前只算是走出谷底。去年住宅屋苑網簽十大成交量排名中,斗門佔5席,包括第二位的金地格林泊樂及第三位的時代傾城雙生花。

珠海住宅在一手限購從嚴下,樓價走勢偏向平穩,2018年新建住宅網簽平均價約每方米23904元人民幣(呎價約2597港元),與2017年每方米約23183元人民幣(呎價約2519港元)相若,微升3.1%。香洲樓價在珠海市仍然遙遙領先,去年一手住宅平均每方米約32884元人民幣(呎價約3573港元),金灣平均每方米約16734元人民幣(呎價約1818港元);斗門平均每方米約13766元人民幣(呎價約1496港元),較主城區香洲低約58%。

珠海去年住宅交投大增,但新供應只按年稍多7%,截至2018年底一手住宅庫存約271.73萬方米(約2924.9萬方呎)。

世紀21大灣區高級營運經理唐劼忻指出,珠海樓價經過去年沉靜,加上庫存減少,今年樓價有上升條件,特別是西區,尚有很大的升值水位。他又透露,去年斗門住宅地皮樓面地價高見每方米13042元人民幣(呎價約1417港元),超越2016年白蕉地塊樓面地價每方米1.2萬元人民幣(呎價約1304港元)的紀錄,反映發展商對斗門的信心。

根據內地地產網安居客資料,珠海市今年2月的二手平均樓價為每方米20679元人民幣(呎價約2247港元),按年升4.7%;期內斗門二手樓價每方米10153元人民幣(呎價約1103港元),按年稍升1.1%;主城區香洲每方米23870元人民幣(呎價約2593港元),按年下挫2.3%。

二手呎價穩守千港元

追溯至2016年3月,斗門二手價每方米僅6707元人民幣(呎價約729港元),約3年升值51%,而珠海整體二手樓價3年漲價25%,香洲則有33%的升幅。數據反映斗門樓價升幅出眾,但現價格仍只及香洲的43%。

唐劼忻表示,斗門二手樓價去年大部分時間徘徊在每方米1萬元人民幣(呎價約1086港元)之上,今年首兩個月都穩守此水平。區內以白蕉鎮及白藤街道一帶樓價最貴,交投亦較活躍,白藤街道2月的二手樓價每方米約1.27萬元人民幣(呎價約1380港元),白蕉鎮期內二手價每方米約1.04萬元人民幣(呎價約1130港元)。

要在斗門買樓,亦須注意限購安排。珠海去年4月起把所有住宅納入限購範圍,非珠海戶籍居民若有意在當地買樓,必須連續繳納5年或以上的社保,並提供相關證明,去年底有傳繳納社保的年限從5年縮短至1年,惟珠海住建局當時強調並無開放限購,只有高學歷人才落戶後,才可享受購房傾斜政策。

文:楊淨

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